Prendre le train en marche

24.02.2010

L’immobilier suisse a cartonné en 2009. Pour obtenir une plus-value, mieux vaut mise sur des fonds jeunes.

«Stabilité et rendement intéressant caractérisent aujourd’hui les fonds immobiliers suisses. Deux qualités non négligeables pour les investisseurs, pris en tenailles entre le contexte très volatil des marchés financiers et le taux d’intérêt modeste servi sur l’épargne.

»Le secteur immobilier est relativement stable. La demande est stimulée par une situation économique saine, une démographie à la hausse grâce à une forte immigration et l’implantation de sociétés étrangères dans l’Arc lémanique. Et, enfin, les taux au plancher soutiennent la relance.

»Le marché immobilier suisse n’intéresse en outre guère les spéculateurs, les conditions cadres étant nettement moins intéressantes qu’elles le sont à l’étranger, et ce pour trois raisons.

1. Les banques appliquent une politique de nantissement prudente quant aux fonds propres exigés.
2. Une large part du parc immobilier est vouée au résidentiel, plus stable sur la durée que les locaux commerciaux.
3. Les coûts élevés à l’achat et à la vente de biens immobiliers (droits de mutation) découragent la spéculation effrénée.

Le juste prix

»Mais attention: la crise financière a confirmé les fonds immobiliers dans leur rôle de valeur refuge. Ceux qui souhaitent en acheter aujourd’hui prendront donc garde à ne pas choisir des produits surévalués, leur prix en Bourse ayant augmenté de près de 20% en moyenne en 2009, creusant l’écart avec la valeur réelle des bâtiments sur le marché, ou valeur nette d’inventaire (VNI): on parle dans ce cas d’agio.

»Dans le contexte actuel, on ne peut pas parler de bulle spéculative, telle que celle qui a éclaté dans les années 1990, mais les taux finiront bien par remonter, entraînant une contraction des agios et, par ricochet, des titres cotés en Bourse. Plus la hausse des taux sera rapide, plus la correction sera marquée. Ce type d’investissement doit donc se faire sur trois à cinq ans pour ne pas devoir vendre au mauvais moment.

»Les trois fonds immobiliers que nous avons sélectionnés permettent d’entrer sur ce marché sans se faire piéger. Notre sélection va du plus spécialisé au plus diversifié.

1. Realstone Swiss Property Fund
   »Ce fonds a fait son entrée en Bourse très récemment et affichait un agio de 8,5% le 3 février. Son volume est encore étroit (181 millions de francs), ce qui pourrait le rendre volatil. Pour l’instant, il investit principalement en Suisse romande et en Argovie.
2. CS Real Estate Fund PropertyPlus
   »L’agio de ce fonds était de 15,38% au 31 décembre 2009, une valeur acceptable comparée aux autres produits sur le marché. Ce produit est investi dans des bâtiments récents, principalement outre-Sarine, dont les 45% sont occupés par des bureaux et des commerces. Il est fiscalement intéressant: les impôts sur la fortune et le revenu des parts investies sont pris en charge par le fonds de placement.
3. Mi-Fonds (CH) SwissImmo
   »Ce fonds de fonds sélectionne les meilleurs fonds et sociétés immobilières cotées, ce qui augmente la diversification et diminue le risque lié à l’agio. Sa gestion active vise un rendement supérieur à celui de l’indice de référence. C’est un nouveau fonds de placement actuellement en souscription.»

Jean-Marc Etter

Pour télécharger le tableau comparatif, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.

n^o 2-2010 (p.8)