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15.11.2009
Voici les réponses données par notre expert aux nombreuses questions des lecteurs suite à notre article L'art de négocier son hypothèque.
La possibilité de poser des questions a pris fin le 26 novembre 2009.
Question de LBS007
27.11.2009
Bonjour,
Si ma question n'est pas trop indiscrète, comment et de combien est commissionné un banquier à la conclusion d'un contrat hypothécaire, par exemple pour une hypothèque de 500'000 fr.?
Merci
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Question de LBS007
26.11.2009
Bonjour,
Aux taux actuels et dans le cadre de nouveaux contrats, comment diviseriez vous une hypothèque de 315'000 fr. en ne tenant pas compte du taux libor? Mes revenus s'élèvent à 100'000 fr. par année. Merci
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Question de LBS007
26.11.2009
Bonjour,
N'ayant pratiquement pas d'économie pour me racheter une nouvelle voiture, mon banquier me propose de me débloquer 100'000 fr. sur mon hypothèque à 2.43% afin de m'offrir le véhicule de mes rêves! Est-ce un bon plan, est-ce bien raisonnable?
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Question de SOURIS
26.11.2009
Quels sont les avantages et les inconvénients lorsqu'on fait appel aux services d'un courtier, concernant la recherche d'un crédit/taux hypothécaire ?
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Question de casa
26.11.2009
Bonjour, nous avons conclus une hypothèque de 5 ans pour notre maison, qui arrive à écheance au mois d'août 2010.
Est-ce que vous conseillez de refaire une hypothèque de 5 ans?
Et dans quelle banque les taux sont les plus favorables actuellement?
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Question de louisef
26.11.2009
Je dois renouveler mon contrat hypothécaire pour ma villa contiguë, achetée en 2000, pour la fin mars 2010.
Je viens de faire des travaux d'isolation extérieurs grâce à un héritage reçu récemment.
1. Puis je à l'avance bénéficier des taux d'intérêts, intéressants du moment en le "réservant" pour cette date?
2. La valeur de gage de ma maison, mieux isolée, peut elle constituer un atout, comme vous le dites dans votre article, pour bénéficier d'un taux avantageux ? Et comment faire pour l'obtenir?
Je vous remercie pour votre réponse et vous transmets mes bonnes salutations
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Question de mottini
25.11.2009
Je suis en copropriété dans une maison de 3 étages, 3 propriétaires. J'en possède le tiers. Mon cousin désire me vendre sa part. Pour obtenir un prêt hypothécaire toutes les banques demandent une PPE. Le troisième copropriétaire refuse de constituer la PPE. Ai-je des moyens de pression car ainsi il empêche mon cousin de vendre et moi d'acheter. Est-ce que je peux lui demander des dommages afin de faire pression sur lui vu qu'il empêche la vente, l'achat. Merci
Une autre question : est-ce que toutes les banques demandent une PPE, dans un cas comme le mien. Il s'agit d'une petite propriété familiale. Merci d'avance
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Question de nicol45
23.11.2009
J'ai une hypothèque à taux fixe (2,90%) de 270'000 fr. auprès de la Zurich, dont l'échéance est fixée au 31.3.2010. Est-il judicieux de négocier déjà maintenant les conditions de son renouvellement (aussi bien sûr auprès d'autres compagnies ou banques) et quelle durée préconisez-vous?
Merci
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Question de cesar1996
23.11.2009
Bonjour,
Nous avons une hypothèque de 220'000 fr. auprès de UBS, bloquée du 22.1.08 au 22.1.2013 à 3.55%. Vu les taux actuels, est-il possible de renégocier cette hypothèque et cela en vaut-il la peine ?
Merci d'avance de votre réponse.
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Question de Paty
23.11.2009
Monsieur,
Je suis une maman de 43 ans, divorcée avec un enfant né en 199,. Je souhaite connaître les conséquences si j'achetais un appartement en utilisant mon 2e pilier comme fonds propres et que je venais à décéder lorsque mon fils serait majeur. Pourrait-il garder l'appartement en concluant un crédit hypothécaire? Devrait-il rembourser la somme que j'ai retiré du mon 2e pilier?
Merci de votre réponse.
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Question de PJ
23.11.2009
Mon hypothèque à amortissement indirect à taux variable (obligation de la banque) se monte à 30'000 fr. L'amortissement est de 4000 fr. par an. Le responsable d'une agence de cette banque me dit qu'il est possible de ne pas continuer d'amortir, comme le fait déjà une de mes connaissances. J'aimerais savoir si cela est intéressant pour moi, sachant que la source de mon revenu va évoluer. Merci d'avance.
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Question de venise007
22.11.2009
Notre dette hypothèquaire de 420'000 frs est divisée en 4 tranches :
100'000 frs à 3% valable jusqu'en février 2010
100'000 frs à 3,125% valable jusqu'en 2011
100'000 frs à 1,62% valable jusqu'en 2011
120'000 frs à 3,25% valable jusqu'en 2012
Quelle durée de prêt hypothéquaire à taux fixe recommandez-vous pour le renouvellement de l'hypothèque qui se termine février 2010 ?
Est-il judicieux de diviser la dette hypothèquaire en 4 tranches ou est-il préférable de la regrouper en 2 tranches voir 1 ?
Merci pour votre réponse.
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Question de Gillou2006
22.11.2009
Bonjour, j'ai signé au 1er juillet 2008, auprès de mon assurance Axa Winterthur, une hypothèque fixe sur 8 ans au taux de 3,56%. Vaut-il la peine de faire des démarches pour revoir mon contrat ? Merci.
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Question de blublu
21.11.2009
Je recherche un bien immobilier et me préoccupe du système de calcul des fonds propres et du loyer. Comme je suis retraitée, je me demande comment contourner la règle que les banques imposent, à savoir que le loyer ne doit pas dépasser un tiers des revenus.
Mes revenus fixes sont en effet de 55'200 fr. et mon loyer (intérêts de l’hypothèques et charges, y compris celles de la PPE) ne devrait donc pas dépasser 18'200 fr. par an. Comme je vis seule, avec des besoin réduits, et si j’investis par exemple 40% de fonds propres, pensez-vous qu’une banque puisse prendre ma situation en considération et déroger à la règle des 33%, en m’accordant un peu plus? Et si oui, certaines banques sont-elles plus susceptibles que d’autres de le faire?
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Question de LBS007
21.11.2009
Je suis propriétaire d'un appartement dans une PPE.
J'ai une dette hypothécaire de CHF 315'000.- (rbt indirect via un 3e pilier de CHF 4'000.- par année).
Je vais devoir prochainement renouveler mes contrats hypothécaires.
Mon banquier me propose en plus de mon 3e pilier existant, un nouveau compte 3e pilier de CHF 2'566.-, lequel servira d'amortissement direct (tout les 5 ans) de mon hypothèque.
Deux avantages selon lui : déduction maximale (CHF 6'566.-) auprès du fisc, et amortissement direct de la dette.
Question :
- Quelle est la dette hypothécaire minimum idéal, pour une imposition optimum ?-En d'autres termes, pour ne pas être taxé sur la fortune (logement exempt de dette) à combien doit s'élever au minimum une dette hypothécaire ?
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Question de LBS007
21.11.2009
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement en PPE.
Cette année les copropriétaires ont prélevé environ 85'000 fr. sur le fonds de rénovation pour effectuer des travaux de rénovation des façades, notamment les boiseries du bâtiment.
Comment devons nous faire, si nous le pouvons, pour déduire ces frais sur notre prochaine déclaration d'impôt ?
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Question de torobravo
20.11.2009
Depuis des années, les banques acceptaient de vous faire une hypothèque si vous aviez les 20% de fonds propres.
Maintenant, plusieurs personnes me disent que 15 ou 10% suffiraient, voir même 5%.
Est-ce vrai?
Et si oui quelles seraient les conditions?
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Question de Cédric et Leyla
20.11.2009
Nous avons acheté un appartement sur plan et la remise des clés se fera juin 2011. Quelle est la meilleure stratégie à adopter pour notre hypothèque?
Attendre et observer l'évolution des taux ou faire un forward pour bénéficier des taux actuellement très bas?
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Question de Mistelles
20.11.2009
J'ai deux hypothèques portfolio avec l'UBS. 100'000 fr., 5 ans, taux act 3.61% et 46'520fr., 3 ans, taux act 3.60%.
Pour résilier et convertir en hypothèques fixes, UBS me demande une indemnité de sortie de 3.11% pour les 100'000 fr. et 1.77% pour 46'520 fr., et me propose les taux suivants pour hypo fixes:
5 ans 2.65%
7 ans 3.05%
10 ans 3.41 %
La banque me déconseille ce changement, mais moi je pense que ça vaut la peine, car je crains que les taux montent substantiellement dans les années à venir. Donc, j'aimerais me mettre à l'abris d'une hausse, et pense que c'est maintenant le moment de le faire.
Qu'en pensez-vous?
Etant donné que j'ai déjà deux hypothèques fixes pour le même bien immobilier (180'000 fr., 3.15% au 4.7.2011 et 179'000 fr., 4.47% au 3.7.2015, quelles échéances rcommendriez-vous?
Merci
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Question de Xian
20.11.2009
Bonjour,
Je voudrais savoir quels sont les éléments influençant la négociation de la durée d'amortissement d'une hypothèque de second rang.
En effet, il semblerait que "officiellement", une hypothèque de second rang doive être amortie en 20 ans maximum. Toutefois certaines de mes connaissances ont pu négocier un amortissement échelonné jusqu'à l'âge de la retraite.
Sachant que j'ai 32 ans, je trouverais plus intéressant de pouvoir diluer mon amortissement jusqu'à 65 ans, soit durant les 33 prochaines années (au lieu de 20) afin de réduire quelque les charges annuelles.
Qu'en pensez-vous?
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Question de ABOU
19.11.2009
En cas de résiliation, avant l'échéance, d'un prêt hyothécaire à taux fixe, la pénalité de sortie demandée par la banque est-elle déductible des impôts?
Sur conseil et insistance de ma banque j'ai signé en décembre 2007, soit 11 mois avant l'échéance du prêt, le blocage d' un taux fixe à 3,5% sur 5 ans.
11 mois après, les taux se sont effondrés.
J'ai demandé plusieurs fois un "geste" de leur part, argumentant que sans leur intervention et leurs conseils peu avisés, j'aurais pu renégocier un taux nettement plus intéressant à l'échéance. Sans résultat.
Aujourdhui, je suis encore lié pour 4 ans à cette banque. Au vu des taux proposés actuellement dans d'autres établissements, je pense quitter cette banque avec en plus le transfert de mon compte 3 ème pilier.
Quand pensez-vous?
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Question de danidede
19.11.2009
Bonjour,
J'ai contracté il y a 2 ans une hypothèque de 200''000 fr. avec ma banque UBS à un taux de 4% bloqué sur 10 ans.
Comment pourrais-je changer cette hypothèque en une hypothèque plus avantageuse sans payer (trop) de pénalités ?
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Question de Mi
19.11.2009
Bonjour, je dispose des 3 hypothèques suivantes :
- 194'770 fr. à 3,74%, échéance 30.11.2010
- 194'770 fr. à 3,84%, échéance 30.11.2012
avec un amort. annuel de 2'615 fr. pour chacune
- 123'000 à 3,53%, échéance 04.04.2018, sans amort.
Je me propose de prolonger la première de 10 ans (j'ai 65 ans).
Ma question : pensez-vous qu'une prolongation d'une telle durée est adéquate et faut-il attendre l'échéance pour négocier ou conclure une hypothèque forward?
Merci d'avance de votre réponse et meilleures salutations.
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Question de sami
19.11.2009
Pour un appartement dont les clefs nous seront remises en août 2011, comment procéder pour pouvoir bénéficier d'un taux hypothécaire le plus avantageux ?
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Question de funny
16.11.2009
J'ai signé, en juin 2007, un contrat avec ma banque cantonale pour une hypothèque avec un taux fixe de 3,4% durant trois ans. Vaut-il la peine de demander aujour'dhui une forward?
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Frederic Luescher
Directeur de Immo-consulting, à Lutry (VD)
Directeur de Immo-consulting à Lutry, Frédéric Luescher est titulaire de deux brevets fédéraux de spécialiste en économie bancaire et de conseiller financier, et ex-dirigeant du secteur des financements hypothécaires au sein d’une banque cantonale.
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