10 pistes pour réunir les fonds propres

30.03.2010

Quand le compte épargne ne suffit pas, où dénicher le capital manquant?

Sans fonds propres, pas de crédit hypothécaire! Les banques n’acceptent, en effet, de financer l’achat d’un bien immobilier en résidence principale que si le client en paie une part de sa poche, souvent fixée à 20%. Que faire si son compte épargne n’abrite pas la somme?

Tout Compte Fait explore dix pistes, avec l’aide de Stéphane Defferrard, administrateur de la société de conseils en financement immobilier Defferrard & Lanz.

1. Puiser dans son 2e pilier ou, mieux encore, le nantir car, de cette façon, l’argent reste dans la caisse de pension, continue à porter intérêt et la couverture invalidité et décès demeure intacte. Et on échappe aussi à l’impôt prélevé sur le capital en cas de retrait.
   Précaution: vérifier que la banque accepte le nantissement de la caisse de pension.
2. Retirer l’argent de son 3e pilier bancaire. Racheter ou offrir en garantie son assurance vie de 3e pilier.
   Précautions: vérifier que la valeur de rachat de l’assurance vie soit intéressante, histoire de ne pas brader les fonds investis. Juger de la pertinence d’une éventuelle liquidation de cette police, car il y a des risques, au cas où vous contracteriez, par la suite, une nouvelle assurance, qu’elle soit moins bien rémunérée.
3. Conclure un crédit Lombard sur la base de son portefeuille de titres. En échange du nantissement de ses diverses actions ou obligations, la banque prête parfois de l’argent. La somme varie en fonction de la qualité et de la valeur des titres (lire TCF 1/2008).
   Précaution: vérifier quel est le taux d’intérêt demandé, car il peut être élevé.
4. Recourir à une coopérative de cautionnement hypothécaire (par exemple CVCI) permet aux jeunes couples d’acquérir une résidence principale avec parfois moins de 10% de fonds propres.
   Précaution: prêter attention aux conditions parfois très restrictives et au surplus de frais liés au cautionnement.
5. Négocier un emprunt plus élevé avec son banquier. La règle veut que la totalité des charges liées au bien immobilier n’excède pas un tiers des revenus du propriétaire. Par conséquent, lorsque ces derniers sont élevés, il arrive que la banque accepte d’augmenter la part de son financement jusqu’à 90%. En échange de quoi, elle exigera un amortissement plus élevé.
6. Demander un prêt, pour la somme manquante, à un proche ou à son employeur.
   Précaution: rédiger un contrat de prêt écrit, précisant notamment le devenir de la dette en cas de cessation des rapports de travail (lire TCF 11/2007), mais surtout la méthode de remboursement (montant, durée, taux, amortissement).
7. Augmenter l’hypothèque d’un proche déjà propriétaire et utiliser cette somme pour les fonds propres.
   Précautions: définir qui prendra en charge les intérêts supplémentaires du proche, en tenant compte également de l’économie d’impôt engendrée sur les intérêts hypothécaires et préciser les modalités du prêt ou s’il s’agit d’une avance sur hoirie.
8. Demander à un proche de garantir les intérêts par un compte de dépôt garantie ouvert auprès de la banque prêteuse. Possible si les fonds propres sont suffisants mais pas les revenus.
   Précaution: le proche doit être certain de ne pas avoir besoin de l’argent mis en dépôt pendant quelques années, car son capital sera bloqué sur le compte.
9. Mettre à disposition un terrain dont on est propriétaire. Soit pour la construction sur ledit terrain, soit pour une mise en garantie.
10. Mettre la main à la pâte, car certains travaux effectués soi-même peuvent parfois être considérés comme fonds propres. Par exemple, pour les travaux de peinture, la banque va calculer ce que coûte la main-d’œuvre et le matériel, puis les déduire en tant que fonds propres si le client manie lui-même les pinceaux.

Joy Demeulemeester

n^o 3-2010 (p.13)