En complément à notre article «Un bail? Non, des baux!» (BàS 9/2016), voici un éclairage sur deux autres types de contrat de location: le bail à durée déterminée et le bail échelonné.
Le bail à durée déterminée
⇨ Termes et échéances: le contrat est conclu pour une durée précise, sans possibilité de reconduction. Comme le terme est fixé dans le temps, il n’y a pas d’échéances entre le début et la fin du bail.
Exemple de clause: le bail commence le 1er avril 2015 et se termine le 31 mars 2016, sans reconduction possible.
Le locataire devra quitter les lieux au plus tard le 31 mars 2016. S’il reste, et continue à payer les loyers sans que le bailleur n’émette de réserve, le contrat devient de fait tacite et renouvelable. Les échéances seront alors celles fixées par les cantons et le préavis à respecter sera de trois et six mois selon qu’il s’agisse d’un commerce ou d’un logement.
⇨ Influence du taux hypothécaire: pendant toute la durée du contrat, le loyer et les autres clauses contractuelles ne peuvent pas être modifiées, sauf s’il s’agit d’un bail indexé (lire «Un bail? Non, des baux!», Bàs 9/2016).
⇨ Résiliation par le bailleur: le bail prend fin de lui même, sans qu’il soit nécessaire d’y mettre un terme par écrit. Cependant, le locataire peut demander une prolongation s’il saisit la Commission de conciliation dans un délai de 60 jours avant la fin du contrat. Il doit alors faire valoir qu’il n’a pas pu se reloger.
Le bail échelonné
⇨ Généralités: il s’agit d’un contrat qui fixe le loyer à l’avance, pour une certaine durée, par paliers et par périodes. Il doit être conclu pour une durée minimale de trois ans et ne pas prévoir plus d’une augmentation par an. L’ensemble du loyer, y compris les majorations à venir, doivent être fixés dès le début du contrat, en francs.
⇨ Termes et échéances: qu’il soit à terme fixe ou renouvelable, le contrat doit impérativement être conclu pour trois ans au moins. A l’expiration de cette durée – et s’il n’est pas à terme fixe –, il peut ensuite se renouveler comme un bail standard, notamment d’année en année ou de trimestre en trimestre. Le préavis à respecter est de trois mois au moins avant l’échéance (six pour les commerces).
Exemple de clause: le bail commence le 1er avril 2015 et se termine le 31 mars 2018. Sauf avis de résiliation donné au moins trois moins à l’avance (la première fois le 1er avril 2018), il se renouvelle automatiquement pour un an, et ainsi de suite d’année en année.
Le loyer mesuel net sera de 1000 fr. du 1er avril 2015 au 31 mars 2016, de 1100 fr. du 1er avril 2016 au 31 mars 2017, et de 1200 fr. du 1er avril 2017 au 31 mars 2018.
Le locataire peut donner son congé pour le 1er avril 2018 au plus tôt, à condition que sa lettre parvienne au bailleur au plus tard le 31 décembre 2017. Ensuite, il peut résilier chaque année en respectant le délai de trois mois.
Le bailleur pourra augmenter le loyer selon l’accord initial sur une formule officielle au plus tôt quatre mois avant l’entrée en vigueur des échelons prévus et au plus tard quelques jours avant. Dans l’exemple ci-dessus, ce sera donc les 30 novembre 2016 et 2017, respectivement pour les 1er avril 2017 et 2018. Ces hausses ne peuvent pas être contestées si le loyer initial et la convention échelonnée prévus dans le bail ne l’ont pas été dans un délai de trente jours dès la remise des clés. Les cantons peuvent prévoir que l’envoi de la convention d’échelonnement remplace la formule officielle.
⇨ Influence du taux hypothécaire: pendant toute la durée de l’échelonnement, le loyer et les autres clauses contractuelles ne peuvent pas être modifiées. Les hausses prévues non plus. Par contre, à l’échéance du bail, c’est le régime «ordinaire» qui reprend ses droits. Les paramètres à considérer pour les hausses et les baisses futures sont ceux qui étaient en vigueur à la fin de l’échelonnement. Ainsi, dans l’exemple ci-dessus, le locataire pourra demander une baisse au plus tôt pour le 1er avril 2019 si le taux de référence a baissé depuis le 31 mars 2018.
⇨ Résiliation par le bailleur: le bail peut être résilié uniquement pour son échéance, soit la première fois au bout de trois ans, puis ensuite selon les clauses de renouvellement fixées entre les cocontractants. Le congé doit être notifié sur une formule officilelle et respecter le préavis. Le locataire a la possibilité de le contester dans un délai de trente jours dès sa réception auprès de la Commission de conciliation en matière de bail à loyer.
